MUNICÍPIOS CRIAM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Um estoque de terras públicas é uma das ferramentas que começa a ser usada para recomposição financeira e incremento de oportunidades pelos Municípios 

São Paulo/SP: No final de 2017 a  Prefeitura de São Paulo anunciava a criação um para gerir o patrimônio do Município composto por terrenos, residências e prédios públicos. Seria - e foi - contratada uma empresa de georreferenciamento para fazer um levantamento das propriedades que, posteriormente, seriam - e foram - incluídas no fundo.

Muitos desses bens não geravam receitas com IPTU, não eram aproveitados pelo Poder Público, nem estavam sendo explorados pela iniciativa privada. O caso se refere a São Paulo, mas, é uma realidade que se reflete na maioria das cidades brasileiras. Com a criação do fundo imobiliário, os imóveis poderiam ser vendidos, alugados ou permutados. 

Fortaleza/ CE: Em outubro de 2019 a Câmara Municipal aprovava o Projeto de Lei Ordinária n° 284/2019, que dispunha sobre o Fundo Municipal Imobiliário (FIMOB), autorizando a desafetação e alienação de bens públicos. 

Angra dos Reis/RJ: No último dia 06 ocorreu, na Bolsa de Valores de São Paulo – B3,  a licitação para a administração e gestão do Fundo Imobiliário do Município. A vencedora foi a Planner Corretora de Valores S.A, com sede em São Paulo. A proposta da corretora, de 2%, representou deságio de 11,111% em relação ao valor definido no edital. Segundo o prefeito Fernando Jordão, (MDB), o deságio de 11,25%. 

A empresa vencedora já pode administrar os 16 terrenos colocados à disposição e poderá obter outros ganhos se bater a meta na venda de ativos estipulada no contrato, informou por Nota a Prefeitura.

O Fundo Imobiliário licitado, cujo Projeto de Lei foi aprovado pelo Legislativo no dia 19 de março, compreende 16 imóveis alienados e desafetados, que poderão ser vendidos, permutados ou que o município possa ser cotista em empreendimentos, gerando um patrimônio de investimentos de R$ 50 milhões. Conforme informou a Administração municipal, as áreas ficam localizadas no Condomínio Portogalo (4), Condomínio Garatucaia (1), Condomínio do Frade (2), Retiro (4), Ribeira (1) e Ilha da Gipoia (1). 

O município possui estes terrenos porque parte da área aprovada para loteamento é destinada para fins públicos, conforme prevê a Lei de Uso e ocupação do Solo e o Plano Diretor da cidade. Além destes 13 terrenos, há outras três áreas no Centro da cidade para a construção do Centro Administrativo da Prefeitura. Nelas, o município será cotista em empreendimentos, uma vez que se pretende destinar alguns espaços para fins comerciais.

Campinas: O Município publicou Decreto no Boletim Oficial, no dia 15 de abril, instituindo um Grupo de Trabalho para analisar e propor a criação de seu próprio Fundo de Investimento Imobiliário Municipal, que também será, a exemplo dos casos anteriormente citados nesta matéria, administrado por um agente do mercado financeiro definido por meio de licitação e terá como meta vender imóveis públicos.

O objetivo declarado é arrecadar recursos com a venda de imóveis que estariam sem destinação pública específica. O dinheiro seria aplicado em projetos de desenvolvimento econômico, social e urbano da cidade. 

Mas também existe uma discussão de que seria uma forma de privatização – na formatação de muitos fundos, há a possibilidade de alugar os prédios públicos e fazer parcerias público-privadas (PPP) para a exploração de imóveis e terrenos. A Prefeitura não informou no material divulgado qual o volume de recursos do fundo e nem a quantidade de imóveis – e quais – vão formar o lastro econômico para dar sustentação à operação.

A administração municipal informou que avalia dois caminhos para a captação de recursos: a concessão de áreas para a iniciativa privada – por meio de PPP – e a criação do Fundo Imobiliário para a venda dos imóveis. A Prefeitura informou sobre os procedimentos, que a criação do Fundo tem que ser aprovada pela Câmara Municipal e obter registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O fundo terá um conselho de cotistas (integrantes da Prefeitura) que vai deliberar sobre a venda dos ativos e acompanhar todo o processo.

OPINIÃO

Já está fazendo quatro anos que a cidade de São Paulo, capital do estado, começou a discutir esse instrumento de gestão, portanto, a criação de um Fundo Imobiliário. Não é algo tão novo, mas, é certamente uma das ferramentas buscadas ultimamente. Nesta edição mostramos alguns exemplo.

No caso mais recente, o de Angra dos Reis, por exemplo, podendo conter erros aqui porque não tivemos retorno - até o fechamento desta edição - sobre falar com o Secretário Municipal responsável, há uma despesa mensal prevista de R$ 35 mil. Então, nosso entendimento é o de que, enquanto não houver negociações e, com isso, rentabilizar com comissionamento de 2%, o custo mínimo de R$ 35 mil estaria garantido ao gestor do Fundo - à Planner.

Considerando ser um Contrato de 10 anos, ou seja, fazendo conta simples da quantidade de meses e valores mínimos, seria 120x35= Total de R$ 4,2 milhões, sem a garantia alguma, diga-se. O máximo serão os 2% dos R$ 50 milhões. A Nota da Prefeitura flertou com outras condições, uma espécie de "taxa de sucesso", ao dizer que o gestor do Fundo "poderá obter outros ganhos se bater a meta na venda de ativos estipulada no contrato". 

Exemplificando, especialmente para os leigos, Angra criou um Fundo e capitalizou com imóveis. Este Fundo pode inclusive fazer parte de outros Fundos. O Município dispõe de outras áreas com potencial mercadológico, como é o caso, por exemplo, do espaço onde existe o estádio municipal, que não consta nesse lote licitado, logo, não é possível dizer ainda se há estudos para que um novo pacote de novas áreas também venham a ser objeto da mesma prática do Governo local de levar ao mercado.

Como bem lembrou o superintendente de Processos Licitatórios da B3, Guilherme Peixoto, há um ano a prefeitura de Angra dos Reis realizava na B3 outro leilão, esse para decidir o grupo responsável pelo gerenciamento e modernização da iluminação pública da cidade e completou. É louvável esse modelo de contratação, especialmente para essa cidade que já foi alvo de uma investigação com operação policial denominada "Cartas Marcadas" por conta de possíveis irregularidades nas licitações, entre outras denúncias.

O professor de Economia da PUC-Campinas, Izaias Carvalho Borges, afirma que, na teoria, a criação do fundo imobiliário vai flexibilizar o processo para que imóveis que estão sem uso – e hoje têm custos pesados de manutenção – possam ser vendidos, alugados ou fazer parte de uma PPP. “Existem regras bem claras para operar um fundo. A operação é a mesma que acontece na Bolsa de Valores e segue as mesmas regras. Para atrair investidores, o processo todo tem quer ser feito de forma transparente”, reforça.

Borges avalia que a criação do fundo é uma ideia interessante, mas lembra que o sucesso da iniciativa depende de vários fatores – desde os imóveis que vão formar os ativos onde o fundo estará lastreado até a situação econômica. “O governo municipal deve fazer várias análises para verificar se há realmente interesse de investidores em um fundo imobiliário, porque, e bom lembrar, se trata um investimento de risco”, observa.

Portanto, consideramos a iniciativa uma boa medida, inclusive para que outras Prefeituras também façam suas avaliações técnicas nesse sentido, só buscamos conhecer mais profundamente os detalhes dessas operações. E esperamos conseguir essas informações complementares.

Obs) matéria publicada originalmente na revista Pimenta_report (05/21)